דירה שנייה — לא אותם כללים
כשקונים דירה ראשונה למגורים, מדינת ישראל מאפשרת מימון של עד 75% ממחיר הדירה (כלומר, הון עצמי של לפחות 25%).
כשקונים דירה שנייה — לא משנה אם למגורים, להשקעה, או לנופש — הכלל שונה: מימון מקסימלי של 50% בלבד. כלומר, צריך להביא לפחות 50% הון עצמי.
זו דרישה משמעותית שהרבה אנשים לא מודעים אליה עד שפוגשים אותה.
למה הבנק מגביל יותר?
הבנק רואה דירה שנייה כסיכון גבוה יותר. אם אתם נקלעים לקשיים כלכליים — הסיכוי שתפסיקו לשלם על דירת ההשקעה לפני שתפסיקו לשלם על הדירה שגרים בה הוא גבוה יותר. לכן הבנק מבקש "כרית ביטחון" גדולה יותר.
הון עצמי 50% — מאיפה משיגים?
מהון חסוך — הדרך הפשוטה. אם קניתם את הדירה הראשונה לפני שנים ושיפרתם את מצבכם הכלכלי, אולי יש לכם מספיק.
מהון עצמי שנמצא בדירה הראשונה — אם הדירה הראשונה שלכם עלתה בערכה, ניתן בעיקרון לקחת הלוואה כנגד הדירה הראשונה (הלוואה על נכס קיים) ולהשתמש בכסף כהון עצמי לדירה השנייה. אבל זה מגדיל את החוב הכולל — צריך לבדוק שאתם יכולים לשאת את שני ההחזרים.
מקרן השתלמות, חיסכון, ירושה — כל מקור לגיטימי של הון עצמי.
מיסוי — ההבדל הגדול
מס רכישה על דירה שנייה גבוה משמעותית מדירה ראשונה.
על דירה ראשונה — יש פטורים ומדרגות מיסוי מופחתות.
על דירה שנייה ומעלה — מס רכישה מתחיל 8% עד 10% ממחיר הדירה (תלוי בשנה ובחקיקה הנוכחית).
דוגמה:
דירה שנייה במחיר 1,500,000 ש"ח → מס רכישה של כ-8% = 120,000 ש"ח.
זו הוצאה שצריך לתקצב אותה מלכתחילה.
מס שבח — כשתמכרו את הדירה בעתיד, ייתכן שתשלמו מס שבח על הרווח. על דירה ראשונה יש לרוב פטור — על דירה שנייה הפטור מוגבל.
כדאיות ההשקעה — שאלות לשאול
מה התשואה הצפויה? תשואת שכירות ברוטו = שכירות שנתית ÷ מחיר הדירה. בישראל, תשואה על דירות נעה סביב 3%–5% בממוצע.
מה עלות המימון? אם ריבית המשכנתא היא 5% ותשואת השכירות היא 3.5% — אתם משלמים יותר ריבית ממה שאתם מרוויחים בשכירות. הרווח הוא רק מעליית ערך הנכס — שאינה מובטחת.
מה ההוצאות הנסתרות? ועד בית, ביטוח, תיקונים, תקופות ריקות בין דיירים, ניהול הנכס — כל אלה מורידים את התשואה.
דירת נופש — כמה שיקולים נוספים
שימוש אישי מול השכרה — דירת נופש שאתם גם משתמשים בה קשה יותר להשכרה סדירה. ימי פנוי = הכנסה שלא הגיעה.
Airbnb — בחלק מהעיריות ובמתחמים מסוימים יש מגבלות על השכרה לטווח קצר. בדקו לפני שרוכשים.
עלויות תחזוקה — דירות נופש בים/הר צריכות תחזוקה יקרה יותר.
לסיכום
דירה שנייה — בין אם להשקעה, להשכרה או לנופש — דורשת הון עצמי גבוה יותר, מס רכישה גבוה יותר ותשואה שצריך לחשב בזהירות. כדאי להיכנס עם עיניים פקוחות, ולא להניח שנדל"ן תמיד רווחי רק כי "כולם עושים את זה".