הטעות הנפוצה ביותר בלקיחת משכנתא
אנשים שמרוויחים יפה, מוציאים שעות על גבי שעות בשופינג לטלוויזיה — ולוקחים משכנתא מהבנק שבו יש להם חשבון עו"ש, בלי לבדוק אלטרנטיבות.
המשכנתא היא ההוצאה הגדולה ביותר בחייכם. ועדיין, רוב האנשים לא משווים.
למה בנקים שונים מציעים ריביות שונות?
כל בנק קובע את הריביות שלו לפי:
- מדיניות האשראי הפנימית שלו
- כמה הוא "רוצה" לקוח כמוכם (לפי הפרופיל שלכם)
- כמה משכנתאות הוא כבר נתן החודש
- מה המצב שלו מול הבנקים המתחרים
בנק אחד עשוי להציע לכם 4.8% — ואחר עשוי להציע 4.5% בדיוק על אותו תמהיל. ההבדל הזה, על משכנתא של 1.5 מיליון ל-25 שנה, שווה עשרות אלפי שקלים בסך הכל.
כמה בנקים צריך לפנות?
המינימום המומלץ: 3 בנקים.
פנייה לבנק אחד — אתם לא יודעים אם קיבלתם הצעה טובה. פנייה לשניים — תוכלו להשוות, אבל אין מספיק לחץ. פנייה לשלושה ויותר — יש לכם כוח מיקוח אמיתי.
איך נראה תהליך ההשוואה?
שלב 1 — אישורים עקרוניים מכמה בנקים. אין צורך לפתוח תיק מלא — מספיק אישור עקרוני. זה לא מחייב אתכם, ולא פוגע בדירוג האשראי שלכם.
שלב 2 — בקשו הצעה מפורטת לאותו תמהיל. כדי להשוות נכון, תבקשו מכל בנק הצעה על אותו מבנה — למשל: 30% קל"צ, 30% פריים, 40% משתנה כל 5 שנים. ככה אתם משווים תפוחים לתפוחים.
שלב 3 — נהלו מו"מ. כשיש לכם שלוש הצעות, חיזרו לבנק שנתן את הטוב ביותר ואמרו: "בנק X הציע לנו X.X% — האם אתם יכולים להתאים?" לפעמים — הם יכולים.
מה משפיע על ההצעה שתקבלו?
הפרופיל הפיננסי שלכם — שכר, ותק בעבודה, היסטוריית אשראי, גובה ההון העצמי.
גובה המשכנתא — מי שלוקח 2 מיליון ש"ח הוא לקוח שמעניין את הבנק יותר ממי שלוקח 500 אלף.
מה שאתם מביאים לבנק — אם כל הכסף שלכם כבר נמצא בבנק הזה, הם עשויים לתת לכם תנאים קצת שונים. לפעמים לטובה, לפעמים לרעה.
האם פנייה לכמה בנקים פוגעת בדירוג האשראי?
לא בצורה משמעותית. בניגוד למה שחלק חושבים — פנייה למספר בנקים בטווח קצר (כמה שבועות) לא פוגעת בדירוג האשראי. הבנקים מבינים שאנשים משווים הצעות.
האם להשתמש ביועץ משכנתאות?
יועץ משכנתאות מפנה בשמכם למספר בנקים, מציג את הנתונים שלכם בצורה הטובה ביותר, ומנהל את המו"מ. הוא גובה שכר — בדרך כלל 4,000–8,000 ש"ח — אבל לעיתים חוסך לכם הרבה יותר מזה.
אם אין לכם זמן לרוץ בין בנקים, או אם הפרופיל שלכם מורכב (עצמאים, שניים עם הכנסות שונות, היסטוריית אשראי לא פשוטה) — יועץ משכנתאות עשוי להיות שווה את עלותו.
לסיכום
אנשים חוסכים שעות בשביל קופון של 20 שקל — ולוקחים משכנתא מהבנק הראשון שפנו אליו. שלוש פניות לבנקים שונים, שיחה קצרה עם כל אחד, ומו"מ קצר יכולים לחסוך עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים לאורך תקופת ההלוואה. זה שווה את הזמן.