מחשבון
מחשבון תקציב דירה
המחשבון שיראה לכם בדיוק איזו דירה אתם יכולים להרשות לעצמכם. חישוב מהיר ומדויק הלוקח בחשבון הון עצמי, הכנסה חודשית ואחוז מימון מותר.
אין הלוואות — לחץ להוספה
פירוט החישוב
איזו דירה תוכלו לקנות?
איך מחשבים כמה דירה אפשר להרשות לעצמי?
התקציב המקסימלי לדירה נקבע לפי שני מגבלות שפועלות במקביל, והנמוכה מביניהן קובעת: יחס החזר להכנסה (עד 40% מההכנסה הפנויה החודשית), ואחוז המימון המקסימלי (LTV) לפי סוג הדירה — עד 75% לדירה ראשונה, 70% לדירה חליפית, 50% לדירה להשקעה. המחשבון למעלה מחשב את שתי המגבלות במקביל ומציג איזו מהן "התוקרה" בפועל.
איך משתמשים במחשבון
- הזינו את ההון העצמי הזמין לכם.
- הזינו את ההכנסה החודשית הפנויה שלכם (ושל בן/בת הזוג, אם רלוונטי) ואת ההלוואות הקיימות.
- בחרו את סוג הדירה — ראשונה, חליפית או להשקעה — כדי לקבוע את תקרת ה-LTV הרלוונטית.
- המחשבון מציג את שתי המגבלות (יחס החזר ו-LTV) ומדגיש איזו מהן קובעת בפועל את התקציב המקסימלי.
הנוסחה מאחורי החישוב
המחשבון בודק שתי תקרות בנפרד ובוחר את הנמוכה מביניהן. תקרה ראשונה — לפי יחס החזר להכנסה: ההחזר החודשי המקסימלי המותר = 40% × ההכנסה הפנויה (לאחר הפחתת הלוואות קיימות רלוונטיות), ולפי החזר זה מחושבת גודל ההלוואה המקסימלית האפשרית. תקרה שנייה — לפי LTV: גודל ההלוואה המקסימלי = הון עצמי ÷ (1 − אחוז ה-LTV המותר) × אחוז ה-LTV. שווי הנכס המקסימלי בפועל הוא הון עצמי + הקטנה מבין שתי ההלוואות המקסימליות שחושבו, וזו התקרה שמוצגת כתוצאה הסופית.
נקודות שחשוב לשים לב אליהן
- הלוואות קיימות עם יותר מ-18 חודשים שנותרו לסיום מקטינות את ההכנסה הפנויה לצורך חישוב יחס ההחזר — הלוואות שנותרו להן פחות מ-18 חודש לא נחשבות, כי הן צפויות להסתיים בקרוב.
- הון עצמי הוא המשתנה החזק ביותר בתקציב — יותר הון עצמי לא רק מקטין את הצורך במשכנתא, אלא גם מרחיב את תקרת המימון האפשרית (LTV) בפני עצמה.
- "דירה חליפית" מקבלת מימון נמוך יותר מ"דירה ראשונה" גם אם זו בפועל הדירה היחידה שתישאר בבעלותכם בסוף — ההגדרה תלויה בשלב העסקה, לא רק בתוצאה הסופית.
מונחים חשובים בתקציב דירה
- PTI (Payment to Income)
- יחס ההחזר החודשי על המשכנתא להכנסה הפנויה — מוגבל ל-40% לפי הנחיות בנק ישראל.
- LTV (Loan to Value)
- אחוז המימון — היחס בין סכום ההלוואה לשווי הנכס. תלוי בסוג הדירה: 75% לראשונה, 70% לחליפית, 50% להשקעה.
- דירה חליפית
- דירה שנרכשת בעוד הרוכש מחזיק עדיין בדירה קודמת שבכוונתו למכור — מקבלת מימון מוגבל יותר מדירה ראשונה, גם אם בסופו של דבר תישאר הדירה היחידה.
- הכנסה פנויה
- ההכנסה החודשית הנטו של משק הבית, לאחר הפחתת התחייבויות קיימות (הלוואות עם יותר מ-18 חודש שנותרו) — הבסיס לחישוב יחס ההחזר המותר.
שאלות נפוצות
מה קורה אם אני "תקוע" ע"י ה-LTV ולא ע"י יחס ההחזר?
זה אומר שההכנסה שלכם הייתה מאפשרת משכנתא גדולה יותר, אבל אין מספיק הון עצמי כדי לעמוד באחוז המימון המותר. הפתרון היחיד הוא להגדיל את ההון העצמי (או לחפש נכס זול יותר).
האם הכנסה משכירות נחשבת לצורך חישוב התקציב?
כן, אם מדובר בנכס שני ומעלה — הכנסה משכירות על נכס נוסף (לא נכס המגורים היחיד) נחשבת כחלק מההכנסה הפנויה לצורך חישוב יחס ההחזר.
האם אפשר לקבל מימון של יותר מ-75% על דירה ראשונה?
זו תקרה שנקבעה ע"י בנק ישראל וחלה על כלל הבנקים במשק — אבל יש חלופות להשלמת ההון העצמי החסר באמצעות מימון מגופים חוץ-בנקאיים.
האם התקציב שהמחשבון מציג הוא מחיר הנכס או גם כולל עלויות נלוות?
זה שווי הנכס המקסימלי בלבד. יש להוסיף בנפרד עלויות נלוות כמו מס רכישה, שכר טרחת עו"ד ותיווך — כדאי לבדוק אותן במחשבון עלות עסקה לתמונה מלאה.
איך זוגות עם שתי משכורות מחשבים את התקציב?
מחברים את שתי ההכנסות הפנויות יחד לפני החישוב, ומפחיתים את כלל ההתחייבויות הקיימות של שני בני הזוג — התקציב מחושב על בסיס משק הבית כולו, לא הכנסה בודדת.